Как изменились цены на недвижимость в Приднестровье за год

По словам директора столичного агентства недвижимости «КупиДом» Александра Погребного, средняя цена квадратного метра недвижимости в Тирасполе за прошедший год увеличилась примерно на 14%. Если в прошлом январе она составляла около 411 долл. за квадратный метр, то сейчас это около 470 долларов.

При этом если 2022 год для Тирасполя начался с постепенного повышения цен на квартиры, то весной, наоборот, стоимость жилья начала снижаться. По словам Александра Погребного, это было связано с ситуацией за пределами Приднестровья (в первую очередь событиями на Украине), а также произошедшими в ПМР терактами, которые вызвали нервозность среди местных жителей.

В результате если к началу апреля средняя стоимость квадратного метра жилья в Тирасполе составляла 440-450 долларов, то после произошедших терактов она вновь вернулась к январским показателям – около 411 долл.

«Цены упали, потому что многие покупатели, есть такое выражение, "сели на забор", то есть те, кто вкладывает деньги в недвижимость в качестве сохранения капитала, перестали покупать, побоялись решать свои дальнейшие задачи, потому что непонятно, что будет дальше», – отмечает директор риелторского агентства.

По словам Александра Погребного, люди, для которых покупка жилья была не способом вложить деньги, а просто необходимостью решить свои жилищные вопросы, тоже приостановили поиск квартир из-за определенных опасений.

«Из-за того что объём спроса снизился, а предложение осталось на том же уровне, естественно, цена снизилась, а продавцу приходилось идти на уступки для того, чтобы выйти на сделку», – говорит риелтор.

Аналогичная ситуация наблюдалась и Дубоссарах, рассказал «Новостям Приднестровья» директор риелторского агентства «Веком» Владимир Мунтян. По словам риелтора, на волне страхов из-за боевых действий в Украине и терактов в Приднестровье некоторые граждане продавали жильё со значительным дисконтом. Например, были случаи, когда трёхкомнатные квартиры в Дубоссарах уходили за 9 тыс. долларов, тогда как годом ранее они стоили 15 тыс. долларов и выше. Однако спустя время ситуация стабилизировалась и цены возобновили рост.

«За этот год цена, наверное, раза три колебалась вверх-вниз, вверх-вниз, вверх-вниз. Очень рынок чувствительный сейчас», – отметил Владимир Мунтян.

Сужение предложения

Помимо колебания спроса на приднестровском рынке недвижимости, сложная внешнеполитическая обстановка имела ещё одно последствие, напрямую влиявшее на стоимость жилья, однако на этот раз в положительную сторону. Это снижение объёма предложения на рынке, что в определенной степени стимулировало рост цен, отмечает Александр Погребной.

«Многие продавцы, кто владеет квартирой, они находятся сейчас за границей. Кто-то в России, кто-то в Украине. И [из-за всех этих событий] они не могут физически приехать, чтобы продать квартиру. Поэтому многие объекты недвижимости были просто изъяты с рынка, просто недоступны для покупателя. А спрос есть», – отмечает риелтор.

Аналогичное мнение озвучил и директор рыбницкого риелторского агентства «ПрофЛидер» Анатолий Чекал. При этом, по словам риелтора, в разгар пандемии коронавируса, когда были закрыты границы, в Приднестровье складывалась во многом аналогичная ситуация.

Ипотека продолжила толкать спрос и цены вверх

Фактором, продолжающим стимулировать спрос, а значит, толкающим цены вверх, в прошедшем году оставались льготные ипотечные программы, отмечает Александр Погребной. На сегодняшний день в Приднестровье действует несколько таких программ.

В первую очередь это программа субсидирования ипотеки для семей молодых специалистов бюджетной сферы. Всего за два года её существования сертификаты на ипотечную субсидию получили 289 семей, уже заселились в новое жильё – 174.

Кроме того, льготные кредиты молодым семья под 1% годовых выделялись по муниципальным программам. Также у приднестровских банков есть собственные ипотечные продукты.

Всё это в комплексе делает приобретение жилья доступным для тех граждан, кто ещё несколько лет назад не мог себе этого позволить, например для работников бюджетной сферы, отмечает Александр Погребной.

В результате рынок недвижимости получает стабильный приток спроса на приобретение вторичного жилья. В условиях ограниченного размера предложения это толкает цены вверх.

Страх как стимул покупать

Дополнительным толчком к росту стоимости жилья стала стабилизация ситуации внутри Приднестровья, а также тот факт, что люди свыклись с происходящими за рубежом событиями.

«Все ожидали чего-то. Но поняли, что жизнь продолжается, надо жить, надо покупать, надо продавать, надо делать обмен», - говорит директор рыбницкого агентства недвижимости «ПрофЛидер» Анатолий Чекал.

А по мнению Александра Погребного, события за рубежом, напротив, даже в какой-то мере подстегнули рост цен на жильё в Приднестровье. Причём здесь свою роль опять-таки сыграли различные страхи и опасения. Из-за боязни потерять сбережения многие приднестровцы после того, как прошёл первый шок от происходящего, напротив, бросились инвестировать в жильё.

«Были такие клиенты, и достаточно много, которых толкал страх потери денег. Люди не знали, что делать с валютой, с теми накоплениями, которые у них есть. Очень много ходило слухов, что доллар рухнет или отменят стодолларовые купюры, действующие на территории постсоветского пространства», – рассказывает риелтор.

А вот хлынувший в Приднестровье поток беженцев из Украины, напротив, несмотря на все прогнозы, значительного влияния на рынок жилья в Тирасполе не оказал. По словам Александра Погребного, из-за этого фактора в городе значительно выросла стоимость аренды жилья (по некоторым позициям вдвое), а вот покупать недвижимость в собственность приехавшие из Украины люди особенно не стремились.

Такое же мнение «Новостям Приднестровья» высказали риелторы из Рыбницы и Дубоссар. А вот в Бендерах, напротив, фактор приезжих по-прежнему остаётся причиной, толкающей цены вверх.

Правда, речь идёт о людях, приезжающих из Молдовы, а не из Украины. Примерно с августа по ноябрь поток таких граждан, переезжающих в Бендеры, значительно увеличился, сообщили «Новостям Приднестровья» в агентстве недвижимости «Представитель». А вот с конца ноября число клиентов из Молдовы, напротив, значительно упало, что привело к застою на городском рынке недвижимости.

Так сколько всё-таки сейчас стоит жильё?

Тирасполь

Традиционно самые высокие цены на квартиры в Приднестровье фиксируются в Тирасполе. По словам директора агентства «КупиДом», в среднем один квадратный метр жилья в городе сейчас стоит около 470 долларов. Причём обычно чем больше площадь квартиры, тем дешевле в среднем обойдется покупателю один квадратный метр.

Поэтому обычно средняя стоимость одного квадратного метра жилья в однушке самая высокая - 480-490 долларов, отмечает Александр Погребной. Средняя стоимость квадратного метра в двушке - 470-480 долларов, в трёхкомнатной квартире - 450-470 долларов. По словам риелтора, это цены на жильё без ремонта, но в более-менее хорошем состоянии.

Таким образом, однокомнатная квартира площадью 34 квадратных метра будет стоить в Тирасполе чуть более 16 тыс. долларов, двухкомнатная площадью 44 квадрата обойдется в 20-21 тыс. долл., трёшка площадью 54 квадратных метра обойдется в 24-25 тыс., в  65 квадратных метров - в  29-31 тыс.

Конечно, цены могут варьироваться в зависимости от состояния квартиры, района, в котором она расположена, и собственно площади жилья.

Бендеры

По данным агентства недвижимости «Представитель», стоимость одного квадратного метра жилья в Бендерах варьируется от 260 до 500 долл. США в зависимости от района, в котором расположена квартира, этажа и других факторов.

В среднем однокомнатная квартира в центре города обойдётся покупателю в 13 тыс. долл., в микрорайоне Солнечный - 10 тыс., в Борисовке - 9 тыс., в Ленинском – 8 тыс.

Двушка в центре будет стоить 20 тыс., в Солнечном - 16 тыс., в Борисовке – 13 тыс., в Ленинском – 12 тыс.

Трехкомнатная квартира в центре города обойдется в 27 тыс., в Солнечном - в 23 тыс., в Борисовке - в 20 тыс. и в 19 тыс. - в Ленинском.

Дубоссары

По словам директора агентства недвижимости «Веком» Владимира Мунтяна, средняя цена квадратного метра недвижимости в Дубоссарах за прошедший год увеличилась примерно на 12%, с 250 до 280 долларов. Причём цены в течение года 2-3 раза колебались то вверх, то вниз на фоне происходящих политических событий.

Сильнее всего за год в процентном выражении в Дубоссарах подорожали однокомнатные квартиры.  Если в прошлом году в среднем они стоили 8 тыс. долл., то к этому январю средняя цена однушки в Дубоссарах поднялась до 10 тыс. долл.

Такое подорожание Владимир Мунтян связывает с повышенным спросом на однокомнатные квартиры, причём со стороны не только частных лиц, но и государства. По словам Владимира Мунтяна, однокомнатные квартиры приобретались в последние годы местными властями в рамках госпрограммы по обеспечению сирот жильём. Из-за этого часть ликвидной недвижимости была выкуплена с рынка, а превышение спроса над оставшимся предложением толкнуло цены вверх.

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры поднялась в Дубоссарах с 12 тыс. долл. до 13-14 тыс. долларов. Цены на трёхкомнатные квартиры сильно колеблются в зависимости от площади. В прошлом году трёшку можно было найти за 15 тыс. долларов или дороже, сейчас цена на трёхкомнатные квартиры может доходить в Дубоссарах до 20 тыс. долларов, отметил директор агентства «Веком».

Рыбница

В Рыбнице средняя стоимость квадратного метра жилья, по данным агентства «ПрофЛидер», колеблется от 170 долл. за квадратный метр (однокомнатная квартира в районе Вершигоры) до 320 долл. (однокомнатная квартира в районе Южном).

Если говорить о центральной части города, то средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатной квартире равняется 250 долл., что при площади 34 кв. метра  составляет 8,5 тыс. долл. за квартиру. «Двушка» обойдется в $280 за метр или в 12 тыс. долл. за квартиру при площади 43 квадратных метра. Один квадратный метр в трехкомнатной квартире в центре города будет стоить $250, а она целиком при площади в 63 кв. метра обойдется в среднем в $15 750.

Самые дорогие цены на недвижимость в Рыбнице, по данным агентства «ПрофЛидер», в микрорайоне Южный. Там квадратный метр в однушке стоит $320, в двушке - $310, в трешке - $300.

Самые низкие цены на квартиры в районе Вершигоры. Там один квадратный метр недвижимости стоит $170, $210 и $200 соответственно.   

Что будет с ценами дальше?

По мнению Александра Погребного, сейчас сложно прогнозировать, как ситуация на рынке недвижимости будет развиваться дальше. Неопределенность по-прежнему вносит внешнеполитическая ситуация, которая может изменить динамику цен буквально в один момент.

Если исключить вмешательство внешних факторов, то цены на недвижимость останутся на прежнем уровне или же, возможно, немного вырастут за счёт действия ипотечных программ, предполагает риелтор. Если же льготная ипотека для молодых семей бюджетников будет свёрнута, рынок, напротив, ожидает спад, предполагает Александр Погребной.